10.15 부동산 대책 핵심 요약 :
서울 전역 규제지역 지정, 전세끼고 투자 ‘끝’
정부가 예고했던 주택시장 안정화 대책이 10.15에 발표되었습니다.
핵심은 규제지역(조정대상·투기과열지구) 확대, 토지거래허가구역 추가, 그리고 대출 규제 강화입니다.
결국 “투자 목적보다는 실거주 중심으로 돌아가라”는 메시지로 볼 수 있습니다.
1️⃣ 조정대상지역·투기과열지구 확대 (10.16 시행)
서울은 기존 4개구에서 서울 전역 25개구로 확대,
경기도는 아래 12개 지역이 새롭게 지정되었습니다.
📍 경기 12개 지역
-과천시
-광명시
-수원시(영통·장안·팔달)
-성남시(분당·수정·중원)
-안양시 동안구
-용인시 수지구
-의왕시
-하남시
이 지역들은 대출, 세제, 청약 등 전방위 규제가 동시에 적용됩니다.
💰 대출 규제
-무주택자 또는 갈아타기 1주택자 LTV 40%
-유주택자는 주담대 불가
-전세대출 조건부 금지: 전세 끼고 매수 불가능
-신용대출 1억 초과자는 1년간 담보대출 불가
🧾 세제 규제
-다주택자 취득세 중과: 2주택 8%, 3주택 12%
-양도세 중과: 2주택 +20%, 3주택 이상 +30%
-1주택 비과세 조건: 2년 이상 실거주
-일시적 2주택 비과세 기간: 3년 → 2년 축소
👉 요약:
비과세 받으려면 실거주 기간이 중요하며, 다주택자는 절세 전략 재검토 필요.
🏘 청약 규제
👉 요약:
무주택 실거주자에게 청약 기회가 더 돌아가며, 단기 전매는 차단됩니다.
2️⃣ 토지거래허가구역 확대 (10.20 시행)
📍 서울 전역 + 경기 12개 지역 전체 확대
적용 대상: 아파트만 해당 (같은 단지내 아파트 있는 경우 연립도 해당)
주요 규제 내용:
-매수 후 2년 실거주 의무 (내·외국인 모두 적용)
-LTV 한도 축소(70% → 40%)
👉 요약:
갭투자 금지. “전세 끼고 매입”은 사실상 불가능.
3️⃣ 금융 규제 강화
💵 주택담보대출 한도 축소
-거래 금액이 클수록 대출 한도가 줄어듭니다.
시가 15억 이하: 최대 6억 원
시가 15억~25억: 최대 4억 원
시가 25억 초과: 최대 2억 원
-고가주택 매수자는 현금 보유력이 중요해졌습니다.
🏦 1주택자 전세대출 DSR 포함 (10.29 시행)
-1주택자는 전세대출도 DSR에 포함되어 대출한도가 줄어듭니다.
<이번 대책이 의미하는 것>
✅ 실수요자 중심 시장으로 재편
✅ 전세를 끼고 하는 투자(갭투자) 전면 차단
✅ 고가 주택·다주택자에 대한 자금 부담 증가
✅ 청약·세제 혜택은 무주택자에게 집중
결국,
👉 “서울 전역 + 경기 12곳은 전세 끼고 투자하지 말고 실거주할 사람만 매수하라”
는 강력한 메시지입니다.
<대응 체크리스트>
📅 10월 16일 이전
: 대출 심사 예정자는 은행 상담 필수 (스트레스 금리 반영 전 확인)
📅10월 20일 이전
: 토지거래허가구역 계약 완료 (허가 받지 않아도 됨)
📅 10월 29일 이전
: 1주택자의 전세대출 실행은 이 날짜 이전에 마무리해야 유리
📅 투자 수혜 풍선 예상지역
: 구리, 다산,
덕은, 일산
송도, 청라, 검단, 안양시 만안구
동탄, 수원 권선구 등
다주택자는 매도·보유전략, 세금 시뮬레이션 재점검
✍️ 마무리
이번 10.15 대책은
**“대출 실질 축소 + 토지허가 강화”**라는 실효성 있는 조치가 병행됩니다.
투자자 입장에서는 분명 제약이 많아졌지만,
실거주자에게는 오히려 청약·비과세 혜택 기회가 커질 수도 있습니다.