2025년 토지거래허가구역 매매 절차 총정리
2025년 10월 15일 발표된 정책에 따라
서울 전 지역과 경기도 12개 지역이 새롭게 토지거래허가구역으로 지정되었다.
이 정책은 2025년 10월 20일(월)부터 2026년 12월31일까지 시행되며,
상황에 따라 연장 및 해제를 할 수 있다.
내가 거주하고 있는 지역은 원래 토지거래허가구역이 아니었는데
이번에 새롭게 토지거래허가구역에 편입되었다.
일반적인 매매거래는 중개사무소에 가서 거래를 진행하면 되는데,
토지거래허가구역에서는 일반 거래보다도 더 복잡한 행정 절차가 있다기에
이번에 확실히 알아보려고 한다.
그래야, 내가 거래할 때 실수 하지 않을 것 같다.
⚠️ 단, 단독·다가구·빌라 등은 제외되고
주택은 아파트 거래만 해당됨
<토지거래허가구역 제도의 취지>
토지거래허가제도는 부동산 시장의 투기 억제와 실수요자 보호를 위한 제도다.
특정 지역에서 투기 수요가 과열되거나 집값이 급등할 조짐이 보이면
국가나 지자체가 거래를 제한하고
실거주 목적의 거래만 허용하는 방식으로 시장 안정을 유도한다.
즉, 단순히 '거래를 막기 위한 규제'가 아니라
'실제 거주 목적이 있는 사람에게 우선권을 주는 장치'인 셈이다.
<토지거래허가구역 아파트 매매 절차>
토지거래허가구역 내 아파트 매매는
'행정절차(신청 및 허가) + 일반 매매계약'의 이중 절차로 이루어진다.
한 단계씩 살펴보겠다.
1️⃣ 예비계약서 작성
아파트 주소, 특약, 거래예정대금, 거래 당사자들 서명 등 일반 계약서 작성과 똑같은 내용을 작성하고 매수인이 매도인에게 약정금을 지급한다.
만일을 대비해 약정금에 관한 특약은 반드시 넣는 것이 향후 법적 분쟁을 예방 할 수 있다.
약정금 특약은
“토지거래허가 불허 시 계약을 해제하고 약정금을 반환한다.”
"토지거래허가가 날 경우, 이미 입금한 약정금을 계약금의 일부로 전환한다" 등의 특약 문구를 삽입하는 것이 좋다.
2️⃣ 토지거래허가 신청 (구청 방문)
매수자가 매도자 위임을 받아 신청
구청에 최소 6종 이상의 서류 제출
필요 서류는
-토지거래허가 신청서
-토지이용계획서
-매매계약서
-자금조달계획서
-행정정보 공동 이용 사전동의서 (정보동의서)
-매수자 주민등록 등본 (전 세대원/ 주소변경 포함)
-위임장
-임대차 계약 종료 확인서
-무주택 확인서
-주택 추가 취득 사유 등 소명서 (1주택자경우)
등.... 필수 서류도 있고, 신청자 상황에 따라 추가되는 서류들도 있다.
신청하러 가기 전에 반드시 매수하고자 하는 구청의 담당공무원에게
본인의 상황 (무주택인지, 1주택인지)을 알려주고 필요 서류 및 발급처도 확인하는것이 좋다.
거래하는 중개사무소에 문의해서 서류 및 기입 방법의 팁을 문의하는 것도 유용하다.
3️⃣ 토지거래허가 심사
서류를 챙겨서 구청에 제출하면
보통 15일 이내 결과 통보한다
서류 내용에 미비한 부분이 있으면 조건부 또는 불허 가능성 있으니
꼼꼼하게 준비해서 신청해야한다.
4️⃣ 허가 승인 후 매매계약 체결
허가증이 발급된 이후 정식 매매계약 체결 가능
이 시점부터 계약의 법적 효력이 발생한다.
중도금, 잔금 날짜를 지정 하고 일반적인 매매 본계약서 작성을 하면 된다.
토지거래허가구역 아니었다가 이번에 편입된 지역의 중개사들도
앞의 승인 과정은 거래 당사자들만큼 생소할거다.
하지만,
승인만 되면 이제 일반거래 절차대로 하면 된다.
잠깐!
<일반매매 거래>
1. 매수자와 매도자, 중개사가 만나서 본계약 작성
이 때, 계약금 (토지거래허가구역 승인시 입금한 약정금으로 대체) 10% 입금
중도금 날짜와 잔금 날짜, 매수자 매도자 중개사 서명 날인
2. 중도금 날짜에 중도금 입금 (중도금은 금액이 정해진건 아니고 협의에 따라 정함)
3. 잔금 날짜에 매수자는 매수자 서류, 매도자는 매도자 서류 준비하고 만나서 최종 특약 내용 등 계약서 내용 확인 후 잔금 입금, 중개 수수료 입금.
4. 매수자는 잔금일에 바로 취득세와 필요서류 납부하고 등기 신청
(보통 중개사에 거래하는 법무사 또는 직접 법무사 구해서 대행 한다.)
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나는 2023년도 일반 매매 거래 해봤는데,
집을 사고 파는 일이 자주 있는게 아니라서 일반 거래도 꽤나 두근 대는 과정이었다.
이런 일반거래에 앞서 행정적 절차까지 해야하니
매매를 마음에 두고 있다면 세심하게 살펴보고 진행해야한다.
이제 토지거래허가구역 거래 시 반드시 주의해야할 내용들에 대해서 알아보겠다.
⚠️ 토지거래허가구역 거래 시 주의사항
1. 토지거래허가구역내 아파트는 반드시 행정적 허가가 있어야만 가능하다는 점을 반드시 인지해야함
2. 신청때 제출해야 하는 서류 미리 꼼꼼히 준비
-제출할 서류량도 많지만 만약 1주택자인 경우 처분 계획 등을 제대로 소명 하지 못하면 불허 날 수도 있기 때문에 실거주에 대한 소명이 명확해야함.
(무주택은 자금만 잘 준비하면 대부분 승인 남)
3. 잔금일 기준 2년 이상 실거주해야 함
4. 승인 후 보통 4개월 정도 기간이 소요됨
5. 1주택자의 경우 주택 처분 기한은 6개월 이내
6. 허가 없이 거래 당사자간 계약을 하면 법적 효력이 없고 징역이나 벌금 부과됨
7. 2년 실거주 하지 않으면 이행강제금과 형사처벌까지도 가능
8. 일반 거래도 그렇지만, 대출 등 자금 계획 철저하게 준비
9. 자금조달계획서에 허위나 문제 있는 자금일 경우 국세청 조사 등이 있으니 자금조달계획서도 꼼꼼하게 체크
<마무리 정리>
토지거래허가구역 내 아파트 거래는
단순한 매매계약이 아닌 행정절차를 포함한 거래다.
✅ 실거주 목적이 명확하고
✅ 자금이 투명하게 확보된 무주택자라면,
이번 규제가 내 집 마련의 기회가 될 수도 있다.